Premessa

Il diritto di pegno può essere costituito su beni mobili e immobili. E’ un diritto reale limitato, consiste nel destinare un valore di una cosa a garanzia di un credito in capitale, in modo che il diritto di pegno ha la facoltà di essere soddisfatto sul prodotto della realizzazione della cosa.

Nei pegni mobiliari il bene deve essere consegnato al creditore o a un terzo per perfezionare il diritto e non richiede l’iscrizione ad un registro pubblico.

Nei pegni immobiliari la cosa resta in possesso del proprietario, che la può sfruttare economicamente, mentre il creditore pignoratizio ha (solo) il diritto di pegno, che viene costituito con l’iscrizione di un registro pubblico (“registro fondiario“) garantendo pubblicità e opponibilità a terzi. Il creditore per art.816 CC ha il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo nel caso non sia altrimenti soddisfatto. Per l’art.793 CC il pegno immobiliare può essere costituto solo sotto forma di Ipoteca o Cartella Ipotecaria, il negozio giuridico di costituzione richiede per la sua validità l’atto pubblico (art. 799 cpv. 2 CC). E’ quindi chiesto l’intervento del notaio che allestirà il contratto e lo invierà all’Ufficio dei registri per l’iscrizione. 

Ipoteca o Cartella Ipotecaria 

La funzione dell’ipoteca è quindi quella di garantire un credito. Nella maggior parte dei casi un finanziamento a lungo termine a favore del proprietario, garantito in maniera privilegiata con il valore dell’immobile, ove, il rimborso del debito si fa sottoforma di annuità costanti, corrispondenti ad una percentuale della somma (“ammortamento”). Si tratta di una forma di finanziamento particolare sicura, il cui rendimento è assicurato dagli interessi pagati dal mutuario, che possono variare in funzione del bisogno del mercato dei capitali (“tasso di interesse ipotecario”).

La funzione della cartella ipotecaria estende i limiti imposti dall’ipoteca, pegno accessorio al credito che si estingue solo restituito il debito dal creditore originario, permettendo con la costituzione di una carta valore l’incorporazione di un diritto di credito personale garantito da un diritto di pegno immobiliare. Il titolo quindi contiene il credito e il valore di realizzazione dell’immobile gravato e può essere alienato con tutte le facilitazioni e tutti i vantaggi legati al trasferimento dei titoli di credito. In questo modo la cartella ipotecaria “mobilizza” il valore di un immobile: il creditore può disporre del valore dell’immobile alienando la cosa mobile che è il titolo incorporante il diritto di pegno. 

La cartella ipotecaria registrale smaterializza il titolo di credito cartaceo della cartella ipotecaria documentale con uno virtuale mantenendone tutte le caratteristiche, riducendo gli inconvenienti (perdita del titolo) e i costi ottimizzando la gestione dei documenti ipotecari. 

Un’ipoteca vi consente di finanziare una proprietà immobiliare ma è legata anche a diverse condizioni:

Fondi propri: sono sempre necessari e richiedono un minimo importo sul prezzo di acquisto, percentuale che può richiedere almeno il 20%. Tale percentuale dipende da enne fattori, tra cui:

• Se l’acquisto si tratta di un’immobile ad uso proprio abitativo o di un immobile a reddito. Il prelievo anticipato della cassa pensione (LPP) è ammesso solamente per finanziare l’abitazione principale dell’assicurato e della sua famiglia (casa o appartamento), mentre è escluso il finanziamento di una residenza secondaria. La LPP permette all’assicurato di finanziare l’acquisto di un’abitazione per mezzo della sua previdenza professionale. Ha due opzioni: il prelievo anticipato e la costituzione in pegno;
• La provenienza dei fondi propri: almeno la metà dei fondi propri deve provenire da risparmi, anticipi sull’eredità, conti 3a o donazioni ma non da fondi della cassa pensioni;
• Se il prezzo di acquisto corrisponde al valore immobiliare periziato dall’ente che erogherà il credito;
• Il calcolo della capacità finanziaria che si terrà durante il colloquio di consulenza. L’ipoteca verrà rilasciata solo a condizione che i costi ricorrenti previsti sono sostenibili per la situazione finanziaria. 

Ipoteca di 1° e di 2° grado: l’ipoteca di 1° grado (al massimo 67% del valore immobiliare) non deve essere rimborsata, mentre invece è necessario rimborsare l’ipoteca di 2° grado (al massimo 13%) e questo entro 15 anni o fino al momento del pensionamento. Ci sono diversi modelli ipotecari; i più comuni sono l’ipoteca a tasso fisso, l’ipoteca SARON e l’ipoteca variabile.

Ammortamento: con l’ammortamento diretto si riduce regolarmente l’importo del debito e quindi l’onere degli interessi. Con l’ammortamento indiretto, invece si effettuano versamenti in una soluzione di previdenza per la vecchiaia come un fondo 3a e, nel migliore dei casi, si beneficia di rendimenti e si risparmia contemporaneamente sulle imposte.